做养老项目需要相识的可用土地类型及拿地计谋

本文摘要：土地在任何时代都是紧缺性资源，尤其对于养老企业来说，土地更是企业生长的空间载体。但随着国有建设用地指标的日益紧张，土地资源愈发紧张。 通太过析研究养老项目的可用土地类型和拿地方法，对于解决养老企业生长空间，降低用地成原来说意义重大。01 养老项目的可用土地类型1 无偿划拨用地划拨是切合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。国家专门制订了划拨用地目录，只有属于该目录下的用地项目且切合其他申请条件的，才可以申请划拨土地。

土地在任何时代都是紧缺性资源，尤其对于养老企业来说，土地更是企业生长的空间载体。但随着国有建设用地指标的日益紧张，土地资源愈发紧张。

通太过析研究养老项目的可用土地类型和拿地方法，对于解决养老企业生长空间，降低用地成原来说意义重大。01 养老项目的可用土地类型1 无偿划拨用地划拨是切合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。国家专门制订了划拨用地目录，只有属于该目录下的用地项目且切合其他申请条件的，才可以申请划拨土地。

在国有土地上建设的非营利性养老机构，用地属于公共治理与公共服务用地中的医卫慈善用地，因其具有公益性和福利性，建设单元可以通过申请无偿划拨的形式取得土地。一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质，地类为 A6。2 有偿出让的国有建设用地出让是以招拍挂的公然方式或以定向协议方式有偿取得国有土地使用权用于开发建设的方式，凭据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《领土资源部、监察部关于严格实行谋划性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》等执法法例，我国逐渐确立了谋划性土地使用权招拍挂出让制度。

有偿出让获得的土地一般具有以下几个类型：★企业自有用地（存量建设用地）★存量或者增量工业用地★商业用地★ 商业设施革新★旅游用地★闲置社会资源革新3 团体建设用地团体建设用地，又叫乡(镇)村建设用地或农村团体土地建设用地，是指乡(镇)村团体经济组织和农村小我私家投资或集资，举行各项非农业建设所使用的土地。团体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和谋划性用地。

02 养老项目的拿地计谋1 无偿划拨用地拿地计谋对于无偿划拨的建设用地一般都对土地的详细用途做出了明确的划定。养老企业可以使用自身在修建行业所积累的资金、服务、人才等方面优势，通过股份互助制、PPP（政府和民间资本互助，由政府出地，地上物业建设、谋划治理均由企业负担，在约定时间内将物业送还政府）、BT（Build-Transfer，建设--移交）、BOT（Build－Operate－Transfer，基础设施特许权）、公办民营等形式与政府相关部门互助，到场公立养老机构的建设或运营治理。

2 有偿出让的国有建设用地拿地计谋★ 使用企业自有用地（存量建设用地）开发养老项目如果以企业单元自己或企业单元与其下属的全资子公司互助建立的公司为主体，一般接纳协议出让方式供地；如果企业单元与其他非自己所属的公司互助建立的公司为主体拿地，一般需要走招拍挂法式出让。对于如果有互助方，而互助方是否为自己所属的公司，只需要企业单元出具证明即可。★使用存量或增量工业用地开发养老项目以北京市为例，对于存量的工业/仓储用地，包罗企业自有的、协议出让的工业用地，拆除厂房后，建设养老项目，可通过协议出让的方式供地。对于存量的现有厂房，革新为养老设施，只需要计划和民政部门批准即可，不需要经由土地部门。

对于增量工业用地，不允许在招拍挂后改变工业用地性质。对于具有历史遗留问题的增量工业用地，可以先收储，将用地性质改为A61机构养老设施用地后，再走招拍挂法式供地。★ 使用合适的商业用地开发养老项目使用增量的商业用地做养老，主要是走招拍挂法式拿地，企业自有的存量商业用地做养老，属于企业自有用地领域，可以协议出让，但以前经由招拍挂拿的商业用地做养老，需要收储重新走招拍挂法式。存量的现有商业设施，不拆除，只是革新成养老，只需要经由民政和计划部门批准即可，不需要再走土地出让法式。

★商业设施革新对于使用旅店、商业配套设施等改扩建的养老项目，并不需要走领土部门的协议出让或招拍挂流程，通过计划部门的控规调整及民政部门的许可即可。关于旅店用地的使用同上面叙述的商业用地一样。通常经由招拍挂法式拿到的旅店用地，改变性质后，需收储重新走招拍挂出让，如果是企业自有旅店用地，可以协议出让。★旅游用地以北京市为例，仍然是遵守以前经由招拍挂的旅游用地做养老，改变土地性质后仍然要招拍挂出让，原来为企业自有或协议出让的旅游用地，可以协议出让。

旅游项目房间设施革新成养老用房的，获得民政部门和计划部门许可，可以不经由领土局。★闲置社会土地资源企事业单元、小我私家对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等举行革新和使用，兴办养老服务机构，经计划批准暂时改变修建使用功效从事非营利性养老服务且一连谋划一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变换。3 团体建设用地拿地计谋自新的土地治理法颁布实施后，农村团体建设用地可直接入市生意业务，执法划定农村团体建设用地在切合计划、依法挂号，并经三分之二以上团体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村团体经济组织以外的单元或小我私家直接使用，同时使用者在取得农村团体建设用地之后还可以通过转让、交换、抵押的方式举行再次转让。

但土地法对农村团体建设用地生意业务之后的土地用途没有举行明确的划定，因此其实施还需要相关的配套政策指导。在现行执法条件下，养老项目可以通过以下两个途径获得团体建设用地使用权。★养老企业可与村团体团结兴办养老机构在此模式下，可以思量由企业出资金，以租赁、入股、互助开发等多种方式取得土地，与村团体互助开发谋划性养老服务设施。

一方面可以解决村团体自身的养老福利需求，另一方面投资者也可自行对外谋划（规模有限）以获得收益。盈利模式为租赁+物业治理服务，根据旅店式公寓的形式举行计划建设，物业持有人建立运营治理公司提供统一治理和服务，收取相应的物业治理费。★养老企业自行投资建设养老机构在此模式下，企业可以根据新版土地治理法的详细划定，按流程有偿并经三分之二以上团体经济组织成员同意的情况下，通过出让、出租等方式获得团体建设用地使用权。

村团体作为团体建设用地的出让方获得土地出让收入或租金收入。企但这种模式还需要相关的政策配套措施出台，明确团体建设用地出让后的土地使用用途方面是否有详细限制条件。

03 养老工业看法现在养老项目的土地供应类型主要有无偿划拨的国有建设土地、有偿取得的国有建设用地以及团体建设用地，对于无偿划拨的国有建设用地来说，养老企业通常通过公建民营、PPP等方式获得用地资格，但对于类型较多的有偿获得的国有建设用地来说，养老企业可以通过多种方式来取得；就团体建设用地来说，虽然新的土地治理法已经获得通过，农村团体建设用地可直接入市，但详细的配套政策措施尚未实施，团体建设用地的入市条件尚未成熟。『隧道国际·农旅』隧道国际农旅为响应国家乡村振兴战略而设立,以深耕农旅、振兴乡村为使 命,以创新农业与农村生长模式为抓手,是中国农旅工业创新生长的向导品牌。

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